個人住房貸款風險 個人住房貸款風險點

我是賣房者，買家要銀行貸款有什么風險嗎?都不懂，第一次賣房?

您好條萊垍頭

一般我們這邊都是房主、購房人、銀行、中介三方到場簽訂貸款協議的，也有因為特殊原因房主或者購房人沒有時間，單獨約銀行簽貸款協議的。萊垍頭條

但是放貸的卡是銀行辦理貸款人員提前為房主辦好的，過戶當天中介公司會跟客戶業主一起去放貸銀行確認過戶完畢，領取各自銀行卡。業主領取的是銀行放貸指定的一張新卡，貸款人則領取每月所需還月供的新卡，同時銀行工作人員會通知房主此貸款會在幾號到賬。申請貸款人還可以領取每月還款明細單，以方便還款。萊垍頭條

至于房產證20天出來以后去銀行，那是新房本需要放在銀行辦理抵押手續，也就是銀行工作人員要拿著新房本去建委給房本蓋上抵押章，這個您就不用跟去了。條萊垍頭

現在國家對于個人貸款特別是房貸管理比以前嚴格了，以前過戶以后3個工作日基本就能放款，業主可以拿到錢，但是現在估計要個把月甚至更長時間，這就要業主做好心理準備。萊垍頭條

希望我的解答能夠幫助到您。 萊垍頭條

網絡貸款注銷賬號對個人信用有影響嗎?-希財網

合伙買房：

1、要在產權證上約定每個發的產權份額。萬一因個人財務糾紛，房子被查封，因有份額，也很難被拍賣，自己也不會吃虧。

2、盈虧按比例各自承擔。

3、產權可約定放在銀行保險柜 也就是第三方，這樣防止其中一方做個人借貸等。正常的，沒有產權證的情況，也沒有人敢放貸。

買房貸款銀行可以自己選嗎?

購房者可以自己選擇貸款銀行《消費者權益保護法》也規定，消費者享有自主選擇商品或者服務的權利。法律雖然沒有直接賦予開發商指定貸款銀行的權利，但法律同時也規定，合同約定優于法定。就是說，如果購房合同中約定了開發商有指定貸款銀行的權利或直接指定了貸款銀行，那么這個約定就賦予了開發商指定的權利，而消費者要遵守該條款;如果合同中沒有這樣的約定，開發商只是口頭建議去指定的銀行辦理，消費者完全可以拒絕。 2.法律專家認為，房屋買賣合同關系中一個出售房屋，一個支付房款，雙方的權利義務就是按期如約交房和付款，法律沒有賦予開發商指定貸款銀行的權利，所以從合法與否的角度來說，開發商指定貸款銀行、拒絕公積金貸款的行為肯定不合法。萊垍頭條

商業貸款和公積金貸款買房分別能貸多少錢？一般來說，如果是商業貸款，現在首套房規定首付是3成，貸款7成是上限。最終審批取決于信用記錄、收入、銀行流水、家庭情況、工作單位等，這些因素最終決定銀行是否相信你具備還貸能力。另外，根據銀監會2004年出臺的《商業銀行房地產貸款風險管理指引》第三十六條規定，商業銀行應著重考核借款人還款能力。應將借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下(含50%)，月所有債務支出與收入比控制在55%以下(含55%)。如果是公積金貸款，則要看公積金繳存額度。公積金以家庭為單位，分七區范圍執行最高限額標準，即商品房貸款最高40萬元，二手房貸款最高25萬元;五市范圍執行區域限額標準，即商品房貸款最高20萬元、二手房貸款最高15萬元。公積金貸款額度的審批，跟每個月的公積金繳存額度、年齡、房齡以及繳存比例等有關。條萊垍頭

算賬商業貸款額度：對購買首套住房首付款比例不低于30%;對購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，貸款利率按同期同檔次基準利率的1.1倍執行。公積金貸款額度：在不超過各區域限額標準的前提下，按公積金繳交基數計算的可貸額度和按房價款的規定比例計算的可貸額度計算的較小值，以1萬元為起點，按5000元的整倍數確定。A:按公積金繳交基數計算的可貸額度。計算公式：借款人及配偶住房公積金繳交基數 (即上年度月平均工資總額)×12×可貸年限×40%。B:按房價款的規定比例計算的可貸額度。商品房不高于房價款的70%;二手房不高于實際成交房價和評估價較小值的60%。萊垍頭條

能自己選擇銀行申請商業貸款嗎?能自己選擇銀行申請商業貸款嗎?許多購房者在辦理購房貸款時，經常是聽從置業顧問的安排，置業顧問說去哪個銀行辦貸款就去哪個銀行辦貸款。那么，這是否意味著申請貸款的銀行就只能是由他們安排呢?作為購房者，我們能自己選擇申請貸款的銀行嗎?萊垍頭條

多數購房者貸款聽從置業顧問安排一般來說，期房貸款可以說是只賺不賠的生意，一般情況下開發商自身資金能力有限，在投地、審批、設計、施工過程中，都和對口的銀行有很深的業務往來，通過貸款獲得發展，投之以李報之以桃，于是和合作銀行約定，未來樓盤個人購房貸款仍由其辦理，這樣銀行就等于攬到了指定的貸款業務，當然也有存款業務，銀行和房產商由此形成了利益共同體。萊垍頭條

因此，購房者在辦理商業貸款的時候，置業顧問會將購房者帶到合作的銀行去申請貸款。購房者為了圖方便，大多也聽從職業顧問的安排。但是這并不意味著，購房者沒有自主選擇銀行的權利。萊垍頭條

如果申請商業貸款進行購房，可以個人選擇銀行進行辦理業務。

一、申請購房貸款材料

1、申請人和配偶的身份證、戶口原件及復印件3份（如申請人與配偶不屬于同一戶口的需另附婚姻關系證明）

2、購房協議書正本

3、房價30%或以上預付款收據原件及復印件各1份

4、申請人家庭收入證明材料和有關資產證明等，包括工資單、個人所得稅納稅單、單位開具的收入證明、銀行存單等

5、開發商的收款帳號1份

二、申請購房貸款條件

1、年齡在18-60歲的自然人（港澳臺及外籍亦可）

2、具有穩定職業、穩定收入，按期償付貸款本息的能力

3、借款人的實際年齡加貸款申請期限不應超過70歲

4、有合法有效的購買、建造、大修住房的合同、協議以及貸款行要求提供的其他證明文件

5、有所購住房全部價款30%以上的自籌資金（對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的, 自籌資金比例為20%），并保證用于支付所購住房的首付款

6、有貸款行認可的資產進行抵押或質押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人

買房貸款，中介推薦不知名的小銀行，對于購房者會有風險嗎？

首先，中介肯定是希望你通過貸款的，這樣他才能拿到錢，所以，中介一般推薦的銀行肯定是不會為難你的。

其次，要說風險，主要還是很多中介要收擔保費，至少一個點。很多銀行是不收擔保費的，也不需要擔保。

我想你說的風險大概就是這個，另外銀行在審批貸款時，也會考量你的還款等情況，這些才會直接影響你的貸款是否通過，主要以下幾方面:

一、收入方面。

幾乎每個人都要問的問題，最好解決方法就是調整收入負債比。

收入負債比是衡量一個人能不能貸款能貸多少款的一個重要指標。這里涉及兩個公式：個人收入負債比：房貸月供/借款人月收入<50%。家庭收入負債比：所有貸款月供/借款人家庭月收入<55%。

如果債務太多，沒有辦法降低債務的話，那就提高收入；如果月供過高（本質上是債務太多），沒有辦法降低月供的話，那就提高收入；如果期限太短（其實反映的是月供過高），不想要加長期限的話，那就提高收入。提高收入可以解決上述說的所有問題。

可收入怎么能一下子就提高呢？這里邊有兩個思路可以分享給大家第一、增加自己的收入回想自己名下所有的收入（租金、專利、紅利、股息等等）。有些人會經常忽略單位發的補助或者年終獎。這些其實都應該要算到自己的收入中去的。前提是要能找到證據，空口無憑，銀行是不采納的。我不是要教你作假。只是，過去的任何一項收入都應該被認為是自己的賺錢能力，都應該作為自己未來能夠歸還貸款的佐證。

第二、增加共同借款人有些單身的人申請貸款，最容易出現收入不夠的情況。（男性26以下，女性24以下）銀行通常采用的方法是讓借款人增加共同借款人。共同借款人必須是借款人的直系親屬。有些銀行會把共同借款人的借款記錄上傳至征信報告中。如果無法提高收入，那就根據銀行的要求，降低月供。提前歸還其他類型貸款降低債務，降低總月供；增加貸款期限降低月供；增加首付款，降低貸款金額，降低月供；采用等額本息的方式來降低月供。（不要覺得等額本息虧了，放在房產投資的角度上，這個比公積金劃算，就看你懂不懂得起了）

二、信用方面除了收入，信用問題也是阻礙客戶申請房貸的關鍵絆腳石。信用問題主要體現在征信報告上。很多人都知道征信報上顯示的逾期次數多了不好，容易被拒，但其實還有很多其他維度，如果不滿足條件，一樣要被拒絕。

一、逾期情況很多人都知道逾期多了不好，但怎么衡量“逾期多”呢？各家銀行都是有一套自己的衡量標準的。近兩年逾期次數不能超過6次。近兩年連續逾期不能超過3個月。賬戶狀態不能是逾期，也就是說當前不能有逾期。這三個標準，在各家銀行都是存在的，只不過相關參數可能會有變化。比如有些銀行是“近兩年”，有些銀行是“近一年”等。如果是前兩條，因為逾期次數而被拒絕，那就可以看看自己的這幾次逾期的分布，如果再過一個月或者兩個月，自己的逾期次數會不會隨著時間的推移而減少。比如23個月之前有一次逾期，在不新增逾期的情況下，再過兩個月，逾期次數就會減少一次。如果是第三條，那就把當前逾期還上就行，因為征信有延遲，所以只要提供還款憑證就可以。

二、信用卡使用量（改天我單獨開一堂專門講信用卡，我知道很多人不知道怎么用信用卡，你不必慌，這個連我們內部的員工好多都不知道）現在很多人的信用卡使用量都非常多，銀行不喜歡信用卡總額度比較多的人，更不喜歡，信用卡總額度比較多，刷卡量也比較大的人。一般來講，信用卡張數不能超過7張，使用量不要超過信用卡總額度的一半。近六個月的平均使用額度是一個人是否在正常使用信用卡的重要指標。一般每個月的刷卡量都特別大的話，一方面是這個人的開支情況比較高，另一方面有套現的嫌疑。

三、小額貸款申請量這一條，我就一句話，小額消費都要貸款的人，他該是生活的有好困難，這么困難銀行還會貸款給你嗎？就像我錄的視頻，還是那句話，不要亂去點花唄，白條啊這些，你以為好玩兒嗎？結果，遇了個坑。維度四、貸款和信用卡申請次數近半年信用卡和貸款申請次數比較多也有可能會被拒絕。申請次數比較多，證明你的資金比較緊張，銀行會考量你是否真的能夠還上銀行的貸款。最后，杉姐想說房貸在銀行人眼中，是最簡單的一個貸款產品，也是通過率最高的貸款產品，可如果你因為這樣或那樣的原因被拒了，不要緊張。關鍵是和銀行的工作人員溝通，被拒的原因是什么，有沒有可以整改的余地。除非是因為征信特別差，債務特別多，其他情況基本都或多或少能夠采取一定措施來解決。

希望對你有所幫助，多多關注

房貸是怎么審批的?銀行是怎么查詢借款人風險的?

銀行審批貸款人的信息，符合銀行的最低要求，銀行才能放貸給貸款人，否則銀行的放貸就會存在風險。

那么，銀行是不認識你的，銀行怎么來了解你這個人的呢？怎么來判斷放貸給你是否會有風險呢？

這從你貸款要提交的信息你就可以判斷，銀行是用什么信息來判斷你的了。

雖然銀行不認識你，但銀行可以從你提供的資料上來了解你，主要包括三個方面。

?、個人征信

個人征信就是你的個人信用記錄，你是不是一個誠實守信用的人，借了錢后是不是按時歸還。

如果你不是一個誠實守信用的人，銀行借給你的錢，你有可能不會歸還，那銀行借貸給你的個人貸款，就會存在風險。銀行評估的風險比較大，那就會拒絕你的貸款申請。

銀行怎么來判斷你的個人征信的呢？

那就是你個人在中國人民銀行打印的征信報告，你在其他金融機構的借貸情況，包括你使用的網絡借貸，信用卡借貸等，你向這些機構借貸的信息，全部記錄在中國人民銀行的征信記錄上。

不但是借貸情況記錄在中國人民銀行對的征信記錄報告里，也包括你向其他金融機構申請的沒有成功的貸款記錄都會記載。只要你向其他任何金融機構申請貸款，即使是沒有申請成功，都會記錄你的貸款申請。

最常見的是使用信用卡，你使用的信用卡有太多的逾期，銀行直接會把你拉入拒貸的一類人當中。如果逾期的情況不是很嚴重，那銀行認為你不是有意逾期，雖然放貸給你存在一定的風險，但這風險不會很大，還是會放貸給你。

如果你頻繁地申請貸款，銀行根據你的征信判斷，那說明你是一個很缺錢的人，貸款給你也會存在風險。

?、銀行流水

銀行流水就是你和銀行交易的往來記錄，比如你的工資收入，你到某地的消費支出等，都會記錄在銀行的系統里面。

當銀行查詢你的銀行流水的時候，你的收入多少，支出多少，每個月的盈余多少，銀行根據你的流水，你的收入支出查看得清清楚楚。

如果你收入大于支出，你就一定的經濟能力來償還銀行的按揭貸款；如果你的收入小于支出，那你可能沒有能力來償還銀行的按揭貸款。

銀行查看你的流水的目的，就是看你的收入是否有能力償還銀行的按揭貸款。

?、工作證明

有些銀行在你月供達到一定金額的時候，就需要你開具工作證明；也有的銀行不需要工作證明。

開具工作證明的內容包括，你的年薪、工作職位、工作單位、工作年限等，用這些信息來判斷你的工作是否持續，收入是否穩定、收入是否會隨著時間的推移而增加，從而來判斷你是否有持久的還款能力。

銀行審批的流程是你先提交資料，銀行專門有客戶經理對你的資料進行審核，審核通過后就是復審，由銀行風險控制部門審核，然后再由銀行法人審核簽字。

從上面的幾點分析來看，

銀行主要通過貸款人的征信、銀行流水、工作證明來綜合判斷你是否符合銀行的貸款要求。

查詢征信的目的就是看你是否一個誠實守信的人，對于不守信的人，銀行不會放貸；銀行流水是查看你是否有經濟能力來償還銀行的按揭；而工作證明就是查看你是否有持久的償還貸款的能力，畢竟房貸是20年到30年的貸款，必須要有持久的工作來保證你能夠按時還款。

征信好，說明你是一個守信譽的人；流水溝，說明你有經濟能力還貸；工作證明，說明你有持久的還款能力。

你是一個誠實守信，并且有持久的還款能力，你申請的銀行貸款當然就會獲得通過；相反，你不守信譽，沒有還款能力，銀行就會拒絕你的貸款申請。

當然，這也是我個人觀點，僅供參考。歡迎各位對這個問題在下面留言，發表你們的觀點和意見，相互交流和學習。